Il est indispensable d’évaluer le prix d’un terrain sur lequel on projette de bâtir sa maison pour être en bonne position lors de la négociation. Quels sont les éléments à prendre en compte, et pourquoi, est-il recommandé de passer par un professionnel ?
Les étapes du calcul du prix d’un terrain à bâtir
Le premier élément auquel on doit accorder une attention particulière lors de l’achat d’un terrain à bâtir est la surface constructible de ce dernier. Celle-ci doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, par exemple le recul par rapport aux voies de communication. Pour la connaître, il faut commencer par se renseigner sur la surface totale du terrain telle qu’elle figure dans le cadastre. Ce cadastre peut être consulté en mairie, dans son centre fiscal ou sur le site internet du gouvernement dédié au cadastre.
On doit ensuite se pencher sur le plan local d’urbanisme (PLU), également consultable en mairie, pour déterminer la surface de la future construction par rapport à la surface totale du terrain. Il est à noter qu’un grand terrain peut avoir une petite surface constructible, car sur un terrain à bâtir, tout ne peut pas forcément accueillir des constructions.
Pour déterminer la densité de construction possible sur une surface constructible en fonction de sa surface totale, on utilise le coefficient d’occupation des sols (COS). Sur un terrain de 1000 m² dont le COS est de 0,4, il est possible construire sur 1 000 m² x 0,4 = 400 m² de surface hors œuvre nette (SHON). Le SHON est la somme des surfaces des planchers de chaque niveau à laquelle on a enlevé tout ce qui n’est pas aménageable (toitures, balcons, garages, surfaces ouvertes du rez-de-chaussée…).
Il est à noter que, selon la loi du 6 mars 2012, les surfaces constructibles sur un terrain sont majorées de 30 % pendant trois ans. C’est aussi valable pour l’extension de logements existants que pour la construction de logements neufs, sous certaines conditions. Ainsi, un immeuble dont la hauteur maximale fixée par le PLU est de quinze (15) mètres pourra en réalité faire 20 mètres de hauteur.
La localisation d’un terrain à bâtir est aussi un critère fondamental dans le calcul de son prix. Selon la loi de l’offre et de la demande, le prix au mètre carré est d’autant plus élevé que le terrain en question se trouve en centre-ville où les terrains constructibles sont de plus en plus rares. Il en est de même pour l’environnement proche. Plus un terrain se trouve près des commerces, des écoles et des centres de loisirs, plus il coûte cher.
Les bonnes raisons de faire appel à un promoteur-lotisseur
Le promoteur-lotisseur est un acteur important dans le secteur de l’immobilier. Son métier consiste essentiellement à acheter des terrains pour les revendre par lots. Mais avant de pouvoir commercialiser ces lots, il doit d’abord les viabiliser, c’est-à-dire les rendre habitables et raccordés aux réseaux d’électricité, d’eau, de téléphone et d’assainissement. Il prend également en charge des démarches administratives comme la demande de permis de construire. Bien entendu, un tel professionnel doit disposer d’un réseau local pour pouvoir travailler. Ainsi, un aménageur-lotisseur dans l’Hérault est le partenaire idéal pour trouver un terrain à bâtir à Béziers, à Sète, à Frontignan ou à Agde.
Passer par un aménageur-lotisseur pour l’achat d’un terrain à bâtir ouvre la porte à divers avantages. L’acquéreur bénéficie d’un savoir-faire éprouvé dans le domaine de l’immobilier, et peut se concentrer sur les aspects financiers de son projet. Le professionnel se chargera de réaliser la construction conformément à un cahier des charges, ce qui garantit le respect des réglementations thermiques et environnementales. Enfin, un promoteur-lotisseur peut aussi s’occuper de la vente d’une parcelle. Si on reprend l’exemple d’un terrain à bâtir à Béziers, il pourra contacter les acquéreurs potentiels dans le nord de la France, et pas seulement ceux en région Occitanie.